1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理的內(nèi)涵

在一般情況之下，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的開發(fā)流程，基本就可以將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理分成地四個(gè)部分，其分別是管理費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)及其土地成本主要組成。強(qiáng)化房地產(chǎn)的成本控制管理，其關(guān)鍵之處就在于目標(biāo)成本管理。

現(xiàn)如今從該行業(yè)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行分析，我們國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槭艿搅讼惹拜^為傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)及其他諸多方面的影響，在其具體發(fā)展的過(guò)程之中，計(jì)劃性較強(qiáng)的特征也就逐漸的被呈現(xiàn)出來(lái)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，必須得要求在策劃階段將總成本進(jìn)行設(shè)計(jì)與計(jì)算，最終確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本;設(shè)計(jì)階段則主要是依據(jù)目標(biāo)成本來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整;實(shí)際施工階段，就得要深入到具體的施工項(xiàng)目之中，與成本控制目標(biāo)的實(shí)際聯(lián)系起來(lái)，對(duì)于其中的目標(biāo)成本控制進(jìn)行有效的監(jiān)管，最終科學(xué)、合理的控制成本控制。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中存在的問題

2．1 缺乏科學(xué)房地產(chǎn)成本控制的方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功與否，受其成本控制方法的影響，房地產(chǎn)要是將房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)律忽略不計(jì)，并未具體的進(jìn)行考察，便盲目的進(jìn)行投資或是沒有進(jìn)行具體的預(yù)估，高估或者是忽略當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商品消費(fèi)者的實(shí)際消費(fèi)能力，最終就會(huì)很有可能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)失敗的惡果?，F(xiàn)如今，現(xiàn)代化已經(jīng)逐漸的走向了分工明晰化與經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)流程化，因此在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程之中，萬(wàn)不可忽略其中的任一個(gè)因素，只有將房地產(chǎn)的成本控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)才可以將盈利實(shí)現(xiàn)最大化。

2．2 錯(cuò)誤的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認(rèn)識(shí)

財(cái)務(wù)部門所提供的財(cái)務(wù)報(bào)告，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)決策及相關(guān)監(jiān)督部門制定決策與審計(jì)的關(guān)鍵。但因?yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)告本身的滯后性，有時(shí)候會(huì)使得企業(yè)裁決上面的失誤，最終加大投資成本的額度，進(jìn)而帶來(lái)相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。所以要樹立起來(lái)正確的房地產(chǎn)開發(fā)控制認(rèn)識(shí)度，科學(xué)、合理的進(jìn)行實(shí)施。相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)該得順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，來(lái)相應(yīng)的制定裁決的草案。

2．3 缺乏成熟的成本控制制度的施行

一般情況之下，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是家族式的企業(yè)，并未建立起來(lái)實(shí)質(zhì)性的企業(yè)制度。將股份與決策權(quán)建立起來(lái)，現(xiàn)代企業(yè)制度的主流趨勢(shì)就是權(quán)責(zé)分離，建立起來(lái)正確、科學(xué)、合理的現(xiàn)代企業(yè)制度，才是現(xiàn)代企業(yè)普遍需要的成熟的成本控制制度。

3 控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的有效途徑

3．1 決策階段

項(xiàng)目在投資決策環(huán)節(jié)的造價(jià)對(duì)于項(xiàng)目在其他環(huán)節(jié)的控制情況起到?jīng)Q定性的影響。若項(xiàng)目在前期決策中便出現(xiàn)了失誤，那么在后期的環(huán)節(jié)中無(wú)論如何加強(qiáng)成本控制，依舊無(wú)法彌補(bǔ)前期決策失誤所造成的損失。因此，開發(fā)商在進(jìn)行投資決策前，應(yīng)先對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)查，掌握市場(chǎng)走勢(shì)，根據(jù)走勢(shì)情況制定詳細(xì)而全面的可行性調(diào)查報(bào)告，其中可行性調(diào)查報(bào)告中應(yīng)包含各項(xiàng)基礎(chǔ)內(nèi)容，例如市場(chǎng)定位、開發(fā)節(jié)奏、設(shè)計(jì)方案、初步規(guī)劃、周邊的環(huán)境與發(fā)展走向、基礎(chǔ)資料等，此外供應(yīng)商還應(yīng)對(duì)投資決策進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從而擬定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

3．2 設(shè)計(jì)階段

①在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)前，需確保項(xiàng)目的投資估算以及可行性調(diào)查報(bào)告均已批準(zhǔn)。在進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)前，需確保項(xiàng)目的投資概算以及初步設(shè)計(jì)的相關(guān)文件均已批準(zhǔn)。②項(xiàng)目的局部需要根據(jù)造價(jià)限額或是投資設(shè)定值而滿足技術(shù)方面的要求，即是在確保各個(gè)專業(yè)的使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)限額的分配情況控制設(shè)計(jì)，保障項(xiàng)目在投資總額限額的范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)工作。待施工圖完成后，由各方面專業(yè)人員(包括監(jiān)理、預(yù)算、工程以及組織設(shè)計(jì)等方面)對(duì)施工圖進(jìn)行審查與會(huì)審，并以書面方式明確提出審查意見，從而對(duì)設(shè)計(jì)單位在施工圖的修正方面進(jìn)行監(jiān)督，確保施工圖的各方面性質(zhì)，例如經(jīng)濟(jì)性、周密性、安全性與技術(shù)性，預(yù)防設(shè)計(jì)不合理而引起的資源浪費(fèi)。

3．3 施工階段

施工作業(yè)環(huán)節(jié)是項(xiàng)目投資具體的落實(shí)環(huán)節(jié)，同時(shí)也屬于建筑產(chǎn)品的成型環(huán)節(jié)，是整個(gè)項(xiàng)目成本管理控制中最難控制的環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目的施工過(guò)程中，需要對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、造價(jià)和工期嚴(yán)格控制，管理好項(xiàng)目合同與相關(guān)信息，并做好組織協(xié)調(diào)工作。工期短、造價(jià)低與質(zhì)量高是每一個(gè)工程項(xiàng)目所追求的目標(biāo)，而工期、造價(jià)以及質(zhì)量這三個(gè)要素之間為相互制約與影響的關(guān)系，因此在項(xiàng)目建設(shè)中，需對(duì)合理處理這三個(gè)要素的關(guān)系。

3．4 竣工結(jié)算階段

在竣工環(huán)節(jié)中，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的相關(guān)資料，對(duì)施工的工程量進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)項(xiàng)目各方面進(jìn)行審查，例如附屬工程的建設(shè)費(fèi)用、各費(fèi)用計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)、工程類別、定額套用情況、設(shè)計(jì)的變更簽證、隱蔽工程的驗(yàn)收記錄、材料用量、材料價(jià)差等，從而預(yù)防由于計(jì)算出錯(cuò)而出現(xiàn)少計(jì)或多計(jì)工程價(jià)款的現(xiàn)象。項(xiàng)目在竣工交付使用之后，成本的控制中心需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，通過(guò)項(xiàng)目評(píng)價(jià)。

總之，隨著我國(guó)的不斷進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈。房地產(chǎn)企業(yè)為了提高項(xiàng)目利潤(rùn)，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，就必須重視項(xiàng)目成本控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展意義重大，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制管理，從而實(shí)時(shí)監(jiān)控房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本運(yùn)營(yíng)狀況，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制機(jī)制，發(fā)揮項(xiàng)目成本控制的效用，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的期望，進(jìn)而做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，確保房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

韓璐，陜西職業(yè)技術(shù)學(xué)院，陜西西安710100;孫直祥，西安市政設(shè)計(jì)研究院有限公司，陜西西安710068